前两天大虹桥备受瞩目的两块地终于有了着落
(资料图)
一块被华润置地拿下，另一块被华发联合体拿去
这两块地毫无疑问成了今年大虹桥客户的盼头，而且是唯一盼头
因为按照最快半年的拿地-开盘速度，也只有今年一批次这两块地能赶在今年内入市
而其他在售新盘又一言难尽的少之又少
所以如果你现在去到大虹桥看盘，销售会跟你说大虹桥可能要进入断供期了
听起来还挺营销话术的对不对，但前两天我边等土拍结果边盘算了一下这事
好像还真是
01
“6月前，还剩476套”
现在各位如果去到大虹桥那边，正在上新的只有招商虹桥公馆三期（非广告）
看公告最近结束了三批次认筹，这批次供应了266套，认筹率222%，销售说当天清盘不用怀疑，口气笃定略带凡尔赛
不过这就是大虹桥了，自从三年前中骏天璟售楼处里那些客户买房跟买白菜一样毫不犹豫的时候，我就知道大虹桥的热度无可辩驳
招商的销售跟我说，接下来还有最后四、五批次，共计476套新房，预计每月开一次
也就是说， 6月底前大虹桥还可以上新476套房源
那其他项目呢，这可是大虹桥，就没有过往余量么
几乎忽略不计
去年以前的余量可以忽略了
我盘了下去年至今大虹桥主要的新盘供应&销售情况，基本上各位听过看过甚至买过的都在这里了（如果有遗漏的欢迎评论区补充，感谢感谢）
如果看得累的话，我建议各位先分为蟠龙系和招商系两大类
蟠龙系供应不少，蟠龙府一期三个批次供应了940套，二期两个批次供应了752套
招商系那就更多了，虹桥璀璨公馆一、二、三期供应了1778套，还有让人傻傻分不清楚的招商虹桥璀璨时代一、二、三期供应了537套，还有虹桥公馆三期供应的524套
再加上这两大类附近的中铁、灿辉、大华等等项目
2022年大虹桥的供应可谓刷新历史，这也是为什么去年我身边一位50多分的小伙伴都能上车大虹桥
但与此同时他们卖的动么，还有余量么
绝大部分新盘认购人数远超供应套数
这样的大虹桥别说余量了， 绝大部分新盘都是供不应求
当然市场是很庞大的，哪怕是对于大虹桥这个局域市场也是如此
除了上面位列去年各批次新房供应之外，大虹桥的新房市场也不乏一些神秘嘉宾
等待入市的华漕地块，还有低调的别墅项目安澜西郊、御品园林等
但这些的产品类型、入市时间都是未知，说白了很难作数
所以能板上钉钉能拿出来跟各位说的活的余量
6月底前的476套
02
接下来可能会断供6个月
新盘市场已经弄明白了，那土地端呢
如果你关注大虹桥土地供应的话，从去年三、四批次土地供应里就没有大虹桥
徐泾、华漕、江桥这些大虹桥拓展区域（也属于大虹桥），后续土地供应没有跟上
唯一值得期待的就是开篇说的今年一批次大虹桥的两块地
但就算参考去年中铁建从5月拿地、10月上市的速度来算，这两块地也得年底跟大家见面
这也就意味着从6月到年底大虹桥 可能会有6个月的断供期
而且就算断供期结束，这两块地的上车难度也肉眼可见
从意向拿地房企名单开始，我们就关注到大虹桥两块地的意向开发商分别是22家、28家，真的是杀疯了
我知道这两块地值得期待，但从参数来看需要给各位提前泼下冷水，以防预期太高
华润置地拿下的青浦小涞港西侧地块，你站在虹桥公馆售楼处窗户那都能看到
就在新虹桥雅苑和嘉闵高架之间，妥妥的大虹桥核心
但同时这块地也是这批次19块地里容积率最低的一块地
销售站在窗户边指着这块地跟我说，很可能做别墅， 估计也就200套的供应吧
我们再来看下另外一块被华发联合体拿下的龙联路北侧地块
就在蟠龙天地旁边，但房地联动价却只要6.4万/平，比蟠龙天地便宜4000元/平左右
蟠龙天地你懂的
无论是翻了三倍的认购率、还是接近满分的积分，它的热度过去两年被市场展现的淋漓尽致，去年我采访新房客户的时候，她连蟠龙天地的一楼二楼都不舍得放过
所以这个蟠龙天地家门口的更便宜的新盘，它的热度可想而知
销售说了句有点夸张的预测 无满分不上车 ，年底开盘的时候我来蹲守下这个猜测
所以所谓的今年底唯一上车大虹桥的机会，不仅供应少，而且上车艰难
总的来看， 今年大虹桥会有半年断供期，而且断供期结束也很难上车
03
以前好像很少听说大虹桥断供
大虹桥热是真的热
虽然大虹桥总是带给我们一种很厉害但又被透支得厉害的双轨概念
但每次大虹桥上新，总会有人买，至少总会有人看
2021年积分摇号之前，千人摇、日光都是从这里走出去的，2021年大虹桥所有新盘平均认购率基本都维持在250%以上，入围分数平均在68分左右
这背后我们需要看到大虹桥的热，不仅仅是规划
从万科天空之城5.9万/平的单价，到蟠龙天地6.8万/平的单价
始终在6万徘徊的大虹桥新房，放在上海外环动辄上7-8万/平、中环动辄10万/平的价格地图里，大虹桥的价格有着自身实打实的吸引力
所以大虹桥热是真的热，这也是为什么我们会关注它会不会断供
不过你发现没，好像以前很少听过大虹桥会断供
我们之前可能看过中核锦悦府千人摇的图片，也可能看过万科天空之城开一期火一期的续销传奇
大虹桥有更多的多火爆、多难买的故事，却很少听谁说它断供
为什么之前没有断供概念，现在有了
难道以前每年大虹桥的供应都没有这个时间 间隙 了么
我翻了下过去五年大虹桥新盘上市，有一点还蛮玄妙的
就是2021年之前各家开发商拿地、开工、取证、入市，各有各节点
2021年之后大虹桥的供应节奏就有点一阵阵的
之前大虹桥新盘是稀缺是买不到是越来越热，但之后大虹桥新盘更多是等时机、是冷静
一阵阵节奏跟集中土供、供应集中入市有关
因为集中土地供应，所以1-2个批次没有供应就会有半年空窗期的可能
也因为集中入市，所以才有去年下半年近万套供应入市的时候，50多分都可以上车的案例
怎么看这件事，不知道各位怎么想，我提供一个角度
无论是集中土地供应，还是集中入市，关注度都下来了
无论是开发商对土地的关注度，还是市场对新房市场的关注度， 都被分散
有一个什么好处呢，就是原本已经过热的场景会变得没那么热
就像之前千人摇、买房跟抢菜一样火爆的场景，我们现在是不是很少听了
看回我们这次说的断供
全市市场来看，如果大虹桥年底才上新，你等不等
对大虹桥有坚定居住需求的人来说ta会等
但对于居住以外的需求可能就会去到别的板块，或者去到二手市场
所以断供背后也有点像一个散热的过程
04
半年后当我们再关注大虹桥的时候
不知道今年年底的大虹桥会不会更值得期待
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